随着我国住房租赁市场的快速发展，各地积极探索金融支持租赁住房的有效路径。南京市作为长三角重要中心城市和租赁需求旺盛的城市，在金融支持租赁住房方面形成了具有地方特色的四类主要模式，这些模式不仅为租赁住房市场注入了源头活水，也为房地产经纪行业带来了新的发展机遇与转型方向。
一、开发建设阶段：开发贷款与资产证券化并举
在租赁住房的“源头”——开发建设阶段，南京积极引导金融机构提供长期、低成本的开发贷款，特别是针对利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地建设租赁住房的项目。此类贷款期限通常较长，与租赁住房的投资回收周期相匹配，有效缓解了前期资金压力。
南京也在探索租赁住房项目在建设阶段或运营初期的资产证券化（如类REITs）模式。通过将未来稳定的租金收益进行结构化设计和信用增级，提前盘活资产，回笼资金用于后续开发或新项目投资，为持有型租赁住房的可持续发展提供了金融创新工具。这要求房地产经纪机构更深入地介入项目前期，提供精准的市场定位、产品设计和租金预测等咨询服务。
二、持有运营阶段：经营性物业贷款与租金收益权质押
对于进入稳定运营期的集中式租赁住房项目（如长租公寓、人才公寓），南京鼓励银行机构发放经营性物业贷款。这类贷款以物业本身及稳定的租金现金流作为主要还款来源和抵押担保，贷款资金可用于项目装修改造、日常运营补充或偿还前期高成本债务，优化了项目持有方的财务结构。
以未来一段时期内特定租约项下产生的租金应收账款作为质押，向银行申请贷款的“租金收益权质押”模式也得到应用。这尤其适合管理多个分散式房源或拥有稳定企业客户（如为园区企业配套员工宿舍）的运营机构。房地产经纪机构在其中扮演着关键角色，不仅要促成租赁交易、管理租约，更需要建立规范的租金收缴体系和信息披露机制，为融资提供可信的数据支持。
三、盘活存量阶段：“商改租”、“工改租”专项金融支持
为增加租赁房源供给，南京大力推进商业、办公、工业等非住宅存量房屋按规定改建为租赁住房（即“商改租”、“工改租”）。针对这类项目的特殊性，南京引导金融机构推出了专项改造贷款或并购贷款。
这类金融支持通常与改建方案、审批手续、消防验收等环节紧密挂钩，采用“封闭运行、专款专用”的监管模式。房地产经纪机构的价值在于，能够凭借对区域租赁市场的深刻理解，为业主或投资方提供从项目可行性研判、产品设计、租金定价到后期招租运营的全链条顾问服务，帮助项目顺利获得融资并实现预期收益。
四、服务与消费端：租赁消费金融与供应链金融
除了面向供给端（建设方、持有方）的金融支持，南京也在培育面向租赁消费端和服务端的金融产品。
租赁消费金融：针对租客，特别是新市民、青年人的“押一付三”等传统支付压力，南京鼓励金融机构与合规的租赁平台合作，开发“租金分期”等消费信贷产品。这既能提升租客的支付能力，也能保障房东或运营方的租金收入稳定性。房地产经纪机构作为连接租客与金融机构的纽带，需要做好产品推介、客户资质初审和风险提示。
供应链金融：围绕租赁住房的装修、家具家电采购、智能设备安装、保洁维修等上下游产业链，南京鼓励金融机构为中小微服务商提供基于真实交易背景的应收账款融资、订单融资等供应链金融服务。这有助于降低整个租赁生态链的运营成本，提升服务品质。大型房地产经纪平台或公寓运营商可以依托其供应链整合能力，为核心企业，为其上下游供应商提供融资增信。
房地产经纪的机遇与挑战
南京金融支持租赁住房的四类模式，共同构建了一个覆盖“投、融、建、管、退”全周期的金融服务生态。对于房地产经纪行业而言，这既是机遇也是挑战。
机遇在于：经纪业务从传统的二手房买卖“一锤子买卖”，向租赁资产运营管理、金融顾问服务、产业链资源整合等纵深领域延伸，打开了更广阔的价值增长空间。机构可以转型为专业的租赁住房资产管理服务商。
挑战在于：对经纪机构的专业能力提出了更高要求。需要团队具备金融知识、资产估值、合规风控、数据分析和长期运营管理能力。在参与金融相关环节时，必须坚守合规底线，保护租客与业主的合法权益，维护健康的行业生态。
能够深度融合金融工具、深刻理解租赁市场、并具备强大线下服务能力的房地产经纪机构，将在南京乃至全国住房租赁市场的发展大潮中占据先发优势，真正实现从“中介”到“居住服务平台”的转型升级。
